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新星知识产权-湖南项目申报,湖南可行性研究报告,湖南高企认定
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湖南长沙雨花区棚户区改造项目可行性研究报告

      在城市化的洪流中,位于长沙“近郊”的雨花区,城市建成区范围内仍“蜗居”着不少老旧厂房和平房。这些密度大、使用年限久、房屋质量差、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的建筑,成了城市的“斑点”。

 
然而,随着经济社会的长足发展,市民普遍希望拥有更舒适的居住环境和城市空间,得到更多的公共服务资源。
 
 
第一章 总论
  第一节 项目背景
  一、简要说明
  1、项目名称
  湖南长沙雨花区棚户区改造项目可行性研究报告
  2、项目性质
  新建
  3、建设规模
  项目主要建设内容包括:……
  4、总投资
  5、资金来源
  二、承办单位概况
  1、公司概况
  2、公司简介
  三、可行性研究报告编制依据
  1、《2018年政府工作报告》;
  2、《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(建房〔2018〕49号);
  3、《2017年5月24日国务院常务会议报告》;
  ……
  四、编制可行性研究报告原则及主要内容
  以科学发展观为指导,以建设和谐城市为目的,坚持以人民为中心的发展思想,把工程建设成德政工程、阳光工程和民心工程,推进长沙市棚户区改造工程进度,促进经济振兴和经济社会协调发展。坚持科学规划、配套建设的原则。按照城市总体规划,认真组织,科学合理,不降低标准。
  本报告根据国家对建设项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定,对项目建设的依据、条件及必要性进行了论述,对市场的需求进行了分析和预测,对建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能源、劳动安全及消防、劳动定员、项目实施进度及招投标方案、投资估算、资金筹措、经济社会及环境效益和风险等方面进行综合性分析和评价,为项目决策提供可靠、科学的依据。
  五、项目提出的理由与过程
  第二节 项目概况
  一、拟建地点
  二、主要经济技术指标
  ……
  三、建设周期
  第三节 结论与建议
  
第二章 项目可行性研究报告建设背景及必要性
  第一节 项目建设背景
  一、政策背景
  1、国家政策
  (1)《2018年政府工作报告》
  2018年3月5日,国务院总理李克强在中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第一次会议上做了《2018年政府工作报告》。
  更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。
  (2)《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(建房〔2018〕49号)
  ……
  2、地方政策
  ……
  二、经济背景
  1、国民经济增速回升,国房景气指数维持高位
  2017年,我国经济实现平稳健康发展,经济实力实现新跃升。国内生产总值比上年增长6.9%,总量超过80万亿元,达到82.7万亿元。按年平均汇率折算超过12万亿美元,占世界经济的比重15%左右,比5年前提高3个百分点以上,稳居世界第二位。经济增量折合1.2万亿美元,相当于2016年澳大利亚的经济总量。全年全国一般公共预算收入超过17万亿元,比上年增长7.4%。外汇储备稳居世界第一,年末国家外汇储备余额达到31399亿美元,比上年末增加1294亿美元。国际影响力显著增强。2017年我国对世界经济增长贡献率在30%左右,继续成为世界经济稳定复苏的重要引擎。
  ……
  三、社会背景
  1、棚户区已成为城镇化的“短板”,棚改是改善民生的重大工程
  棚户区是历史形成的产物。大量棚户区房屋建于我国工业化初期。这些简易房屋建筑密集、结构简单、使用功能不完善、基础设施不配套,很多存在消防安全隐患。随着时间的推移,这些房屋严重破损,多数已成为危房。
  目前,棚户区已成为我国城市发展的薄弱环节,城镇化的“短板”。我国政府告诉重视棚户区问题,将棚户区改造作为补齐短板、提升群众幸福感的有效举措,出台了一系列政策措施,如拟定“新的三年棚改攻坚计划”,制定2018年棚户区改造580万套的目标。
  ……
  第二节 项目建设的必要性
  一、项目建设是积极响应国家及地方政策的需要
  2018年,《2018年政府工作报告》明确提出“启动新的三年棚改攻坚计划”,并制定了“今年开工580万套”的工作目标;2018年,住房城乡建设部发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,提出要“有针对性地增加住房和用地有效供给”;……
  二、项目建设是推进城市化进程的需要
  三、项目建设是长沙市城市功能完善的需要
  四、项目建设是改善居民生活水平的需要
  五、项目建设是增加有效供给,缓解房价上涨压力的需要
  
第三章 项目可行性研究报告市场分析
  第一节 全国商业地产市场分析
  2017年,我国经济增长总体平稳,经济结构不断优化,服务业对经济增长的贡献持续提升,消费需求仍是经济增长的主要拉动力,住宿和餐饮业、批发和零售业发展势头良好,均为商业地产的发展奠定了良好的基础。全年商业地产销售面积依然保持较高增速,特别是商业营业用房销售面积增长加速。
  一、全国房地产企业购置土地市场分析
  近几年,房地产开发企业购置土地面积基本趋于平稳,2011年达到历史最高值42662万㎡。2014年,房地产开发企业土地购置面积33383万㎡,比上年下降14.0%;2015年,房地产开发企业土地购置面积为22811万㎡,比2014年下降31.7%;2016年,房地产开发企业土地购置面积为22025万㎡,比2015年下降3.4%;2017年,房地产开发企业土地购置面积25508万㎡,比2016年增长15.8%;2018年1-7月份,房地产开发企业土地购置面积13818万㎡,同比增长11.3%。
  ……
  二、全国房地产开发投资市场分析
  三、全国房屋施工、新开工及竣工面积情况分析
  四、全国商品房销售市场分析
  五、年房地产发展前景分析
  第二节 全国棚户区改造市场分析
  一、全国棚户区改造市场概况
  二、全国棚户区改造现状分析
  1、2017年底全国棚改存量户数仍有1564万套
  根据发改委公布的数据,2012年末全国棚改存量户数大约为4200万套。根据住建部数据,2013-2017年共改造2636万套,据此测算,截至2017年末,全国棚改存量户数仍有1564万套,棚改任务仍然艰巨。
  ……
  三、全国棚户区改造发展预测
  第三节 湖南省房地产业及棚改市场分析
  一、湖南省房地产市场分析
  二、湖南省棚改市场分析
  第四节 长沙市房地产业及棚改市场分析
  一、长沙市房地产市场分析
  二、长沙市棚改市场分析
  
第四章 区域概况及城市规划
  第一节 区域概况
  一、长沙市概况
  二、长沙历史沿革
  三、长沙社会经济概况
  第二节 城市规划
  第三节 项目优势分析
  一、投资环境优越,享有丰厚的政策优势
  二、区位优势明显,发展潜力巨大
  三、交通便捷,城市功能完善
  四、具有丰厚的自然资源
  
第五章 场址选择
  第一节 场址现状
  一、地点与地理位置
  二、场址土地权属类别及占地面积
  三、场址现状分析
  四、场址周边环境分析
  五、土地利用价值分析
  第二节 场址条件
  一、地质条件
  二、自然条件
  三、防洪、防潮设施条件
  四、基础及配套设施条件
  五、施工条件
  六、结论及建议
  
第六章 项目建设方案及公辅工程
  第一节 建筑规划设计方案
  一、城市概况
  二、区位分析
  三、项目定位
  四、设计理念
  构建宜居生态环境新型社区,实现社会民生效益。以文化主题为引领,打造融入地域文化的城市会客厅,塑造民族旅游城市新文化名片,构建精神文明建设的文化场所,延伸并形成文化产业带。开启城市改造、棚户改造、城市风貌建设发展新篇章。
  五、设计依据
  1、《全国民用建筑工程设计技术措施》;
  2、《住宅设计规范》(gb50096-2011);
  3、《民用建筑设计通则》(gb50352-2005);
  4、《城市居住区规划设计规范(2016年版)》(gb50180-93);
  5、《建筑设计防火规范》(gb50016-2014);
  ……
  六、总体规划
  1、规划要求
  ……
  七、建设方案
  1、工程概况
  2、建筑设计说明
  (1)规划设计理念及建筑形式
  (2)功能规划
  (3)交通设计及消防设计
  (4)绿地布置
  (5)竖向设计
  (6)日照分析
  (7)空间设计
  (8)地下建筑
  (9)公建及相关配置用房
  (10)建筑单体设计
  八、消防设计
  1、本项目建筑包括多层住宅、高层住宅、多层商业、高层办公等。建筑高度大于54m的住宅与建筑高度大于50m的公共建筑为一类建筑,耐火等级一级;多层建筑耐火等级为二级;地下室耐火等级为一级。
  ……
  九、卫生、防疫、环保设计
  1、通风机选用低噪声柜式离心风机,发电机房的迎风及消声由专业公司设计制作。
  2、水泵采用节能型设备。
  3、电梯曳引机要求电梯厂家采取减震措施。
  ……
  十、节能设计
  第二节 结构设计
  一、工程概况
  二、设计依据
  三、结构设计标准
  四、自然条件
  五、设计荷载
  六、主要材料
  七、基础设计
  八、结构选型、结构布置及技术措施
  九、设计计算所采用的计算程序
  第三节 给排水设计
  一、设计依据
  1、《建筑给水排水设计规范(2009年版)》(gb50015-2003);
  2、《消防给水及消火栓系统技术规范》(gb50974-2014);
  3、《自动喷水灭火系统设计规范(2017年版)》(gb50084-2017);
  4、《建筑设计防火规范》(gb50016-2014);
  ……
  二、设计范围及概况
  三、给水设计
  1、水源:由不同的市政管网各引入两条dn200管道在区域内形成环状管网。
  2、水量:最高日用水量**m3/d,最大时:**m3/h。
  ……
  四、给水系统
  五、排水系统
  六、雨水回用系统
  第四节 暖通及燃气设计
  一、空调、通风设计
  二、煤气供应
  第五节 电气设计
  一、设计范围及概况详见建筑设计说明
  二、设计依据
  1、《民用建筑电气设计规范》(jgj16-2008);
  2、《建筑设计防火规范》(gb50016-2014);
  3、《供配电系统设计规范》(gb50052-2009);
  4、《20kv及以下变电所设计规范》(gb50053-2013);
  5、《低压配电设计规范》(gb50054-2011);
  ……
  三、负荷等级
  四、电源
  五、拟设计的变、配、发电站数量和位置
  1、本工程考虑在地上一层设置3处变配电所。
  2、电力电缆敷设:室外电力电缆沿电缆沟敷,车库内用电缆桥架敷设,住宅单体电缆沿电缆竖井敷设。
  3、系统:高压侧采取单母线供电,变压器低压侧单母线分段,分段母线设联络开关。一、二级负荷采用双电源供电,末端切换。
  ……
  六、线路敷设方式
  七、电气设备控制
  八、照明设计
  九、防雷接地
  十、弱电设计
  第六节 消防设计
  一、建筑部分
  二、给排水部分
  三、暖通部分
  四、电气部分
  
第七章 节能设计
  第一节 设计依据
  1、《中华人民共和国节约能源法》2008年4月1日起实施;
  2、《民用建筑节能条例》自2008年10月1日起施行;
  3、《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》(国发[2007]15号);
  4、《节能中长期专项规划》(发改环资[2004]2505号);
  ……
  第二节 能耗分析
  项目建设完成后能源消耗主要是居民生活所用水、电、天然气,绿化及消防用水。自来水由市政供水管网供应,电力由市政电网接入,经变电站后引入住宅及商业楼,天然气由长沙市市城区天然气管道供应。本项目除水、电、天然气外,不涉及其他能源资源消耗,同时本项目也不会对地表水及地下水及其他资源产生不利影响。
  ……
  ……
  第三节 节能措施
  一、建筑部分
  二、给排水部分
  三、暖通部分
  四、电气部分
  
第八章 可行性研究报告环境影响评价
  第一节 编制依据
  第二节 项目场址环境现状及保护措施
  一、环境空气功能区划
  二、环境保护措施
  1、项目建设期间的环境保护措施
  (1)施工期噪声应符合当地环境污染控制规划要求,减少夜间作业和避免使用噪声超标的机械施工,必须夜间施工的项目需满足《建筑施工场界噪声限制标准》的要求。
  (2)施工时以挡板围拦,适量喷水降尘。施工现场出口应作硬化处理或采取相应的除泥、清洗措施,严禁施工运输车辆、机械将泥土带出施工场外污染城市道路。
  (3)设置连续、通畅的排水设施和沉淀设施,防止泥浆、污水、废水外流或堵塞下水道。
  (4)电焊过程中产生的光污染应采取封闭施工等防治污染措施。
  (5)施工废渣土必须及时清运,按城建要求送指定地点填埋堆放。
  2、项目运营期间的环境保护措施
  ……
  三、环境影响评价
  
第九章 劳动安全卫生消防
  第一节 劳动安全
  一、设计依据
  二、危害因素及危害程度分析
  主要隐患部位:
  1、建筑物高空坠落事故。
  2、施工用电安全隐患。
  3、起重机械在安装、维修、使用过程发生的机械事故。
  三、安全措施
  第二节 消防设施及方案
  一、设计标准及规程
  二、防火等级
  本项目的建筑性质重要、火灾危险性大、疏散和扑救难度大,根据《建筑设计防火规范》规定本工程属一类建筑,建筑耐火等级为一级。在项目设计和施工时,必须保证建筑物的所有建筑构件均满足一级耐火等级对构件耐火极限和燃烧性能的要求。
  三、防火措施
  四、消防措施
  
第十章 组织机构与人力资源配置
  一、组织原则
  本项目在工程管理当中牵涉面广,各种因素复杂,是一项系统工程。因此,对项目建设的组织机构要求很高,其组建和运行中要遵循以下原则:
  1、协调一致的原则。本项目的组织机构要正确处理和协调与政府、业主的关系,做到协调一致。
  2、精干高效的原则。机构设置要从实际需要出发,以效率为目的,选择有经验、有专业知识的人员组成管理机构,避免机构重叠,人员过多等不良现象。
  ……
  二、组织机构
  三、项目人员配置
  四、项目管理制度
  
第十一章 项目实施进度及招投标方案
  第一节 基本要求
  第二节 项目开发管理
  一、建设管理
  二、项目实施进度安排
  在项目资金到位及时的前提下,该项目实施进度分项目前期准备、项目建设、竣工验收等三个阶段进行安排,三个阶段的工作内容和进度安排情况如下:
  1、项目前期准备工作
  项目前期准备工作主要包括:编制项目可行性研究报告及审批、工程设计、审批以及办理其他相关手续。
  2、项目建设实施阶段
  项目建设实施分施工准备和建设实施两个阶段。
  3、竣工验收阶段
  竣工验收主要包括验收准备和验收两个阶段。
  三、项目实施进度表
  第三节 工程招投标方案
  一、招标范围
  二、招标组织形式
  三、投标单位资质要求
  四、招标方式和投标划分
  本项目招标方式按照委托协议签订为准,详则据招标情况表:
  
第十二章 投资估算及资金筹措
  第一节 估算范围
  本项目建设投资估算范围包括:土建工程费、安装工程费、预备费用、工程建设其他费用、预备费用、税费及其他成本、建设期利息等。
  第二节 估算依据
  第三节 估算说明
  1、本投资估算为棚户区改造项目;
  2、本估算总投资由工程费用、工程建设其他费用、预备费用、销售及管理费用和财务费用等构成;
  3、项目建设管理费按财建[2016]504号文件计取;
  4、工程监理费按国家发改委、建设部发改价格[2007]670号文件计取;
  5、工程建设监理费按发改价格[2007]670号文件计取;
  ……
  第四节 项目总投资估算
  第五节 资金筹措
  要保证本项目建设按计划完成,首先应落实资金计划筹措。具体措施如下:
  1、及时准确编报项目资金使用计划。
  2、切实做好项目年度资金计划的落实工作。
  3、项目资金计划落实后,及时划拨到专用基建账户。
  本项目计划投资总额**万元。其中自有资金**万元,银行贷款**万元,预售收入转投**万元。
  
第十三章 项目可行性研究报告经济效益分析
  第一节 评价依据
  一、遵循的有关法规
  二、基础数据和说明
  1、项目采取一边建设一边销售的模式;
  2、分析过程不考虑物价变化因素的影响;
  3、项目主要价格数据为现今市场价格初步估算。
  ……
  第二节 项目财务数据
  一、建设投资及使用计划
  二、销售收入
  三、销售和管理成本
  四、相关税费
  五、银行贷款及还款计划
  第三节 财务评价指标
  一、财务净现值fnpv
  财务净现值系指按设定的折现率(一般采用基准收益率ic)计算的项目计算期内净现金流量的现值之和,可按下式计算:
  式中:ic——设定的折现率(同基准收益率),本项目为12%。
  经计算,所得税后项目投资财务净现值**万元,大于零。
  二、财务内部收益率firr
  三、项目投资回收期pt
  第四节 财务分析结论
  ……
  
第十四章 社会效益及风险分析
  第一节 社会效益
  一、项目实施对社会经济效应的影响
  首先,从项目的经济收益分析可以看出,项目的实施对当地经济发展将起到积极的促进作用。
  其次,该项目对促进社会公平与正义,维护社会稳定,促进区域经济社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设,促进和谐社会建设,具有重要的现实意义和深远的历史意义,有利于促进住宅产业协调、可持续发展,提高居民家庭群体的生活质量,符合国家固定资产投资政策以及城市规划,对促进区域经济社会发展具有重要现实意义。
  ……
  二、推动长沙市房地产业的发展
  三、提高住户的人居水准
  四、发展长沙市经济,提升区域价值
  五、提高城市竞争力
  第二节 社会稳定风险分析
  一、风险因素分析及识别
  社会稳定风险,广义上是指一种导致社会冲突,危及社会稳定和社会秩序的可能性,是一类基础性、深层次、结构性的潜在危害因素,对社会的安全运行和健康发展会构成严重的威胁。一旦这种可能性变成现实性,社会风险就会转变成公共危机。广义的社会风险是一个抽象的概念,它涵盖了生态环境领域、政治领域、经济领域、社会领域和文化领域的各种风险因素。在狭义上,社会风险是指由于所得分配不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口增加造成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素引起的风险,仅指社会领域的风险。
  ……
  二、风险估计及初始风险等级判断
  三、项目的初始风险等级判断
  四、风险防范和化解措施
  五、社会稳定应急预案
  六、社会稳定风险分析结论及建议
  本项目落实风险防范和化解措施后,强化了组织领导,倾听公众的建议、意见,及时主动化解矛盾,加强宣传教育工作,提高公众认识,使公众理解并支持项目建设,避免产生不满情绪,制定了应急预案、落实应急措施,发生突发事件时保证得到及时有效的处理,避免事件扩大。落实风险防范和化解措施后风险等级将更低,因此判定项目预期风险等级为“低风险”。
  第三节 社会风险及对策分析
  一、规划风险及防范措施
  本项目在城市规划方面的风险主要有规划变更风险、规划设计风险。项目建设内容以棚户区改造建设为主,建设规模较大。……
  防范措施:……
  二、资金风险及防范措施
  三、自然及工程风险及防范措施
  四、技术及设计风险及防范措施
  五、合作方违约风险及防范措施
  六、社会风险及防范措施
  七、市场风险及防范措施
  八、法律风险及防范措施
  九、风险分析结论及防范措施
  
第十五章 环境效益分析
  一、环境效益
  项目的建设会对所在场地的土地造成扰动,由于区域生态系统敏感程度较低,在施工期结束后及时进行统一绿化管理,恢复区域植被,可以减少和削弱对生态系统的影响。结合本工程场址地区的环境生态现状,工程建设不会对场址地区生态环境造成不利影响。
  ……
  二、环境风险及对策分析
  1、主要环境风险
  2、对策分析
  
第十六章 建设项目可行性研究结论及建议
  第一节 结论
  一、拟建方案建设条件的可行性结论
  二、资金安排合理性的可行性结论
  资金主要通过项目企业自有资金、银行贷款和订单预付款,项目建设中资金安排合理,不会因为资金问题影响项目进度。
  三、经济效益的可行性结论
  四、社会效益的可行性结论
  五、环境影响的可行性结论
  本工程建设过程中充分注意环境保护,对“三废”采取了综合治理措施,所有排放物可达标排放,不会对环境造成污染;项目建设过程中产生的噪声污染采取了对应的降噪措施,尽量在居民休息时间停止工作,保证居民们的合理休息;运营过程中产生污染环境的生活废水、废气和固废也均采用了相应的治理措施,不会对环境造成污染。
  六、研究结论总述
  第二节 建议
  1、建议各级政府及相关部门在政策上予以大力支持,保证项目的顺利进行和可持续发展。
  2、建议建设单位应抓紧工程前期的工作,做好工程前期规划、单体设计、勘察测量等准备工作。


湖南新星项目管理公司专业编制湖南可行性研究报告、资金申请报告、节能评估报告、项目建议书、具体包括:
     1. 用于国家发改委审批、立项、核准或备案的项目可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告 。
     2. 用于银行贷款的项目可行性研究报告、项目建议书、资金申请报告。 
     3. 用于园区评价定级的立项报告及可行性研究报告。 
     4. 用于企业工程建设指导的可行性研究报告。 
     5. 用于企业申请政府补贴的湖南可行性研究报告 
 
     我们具有国家发改委颁发的乙级工程咨询资信证书,拥有一支专业、经验丰富的项目投融资咨询团队。同时我们还具有丰富的项目可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告、资金申请报告及商业计划书项目经验。本着以客户为中心“让您投资更安全,经营更稳健”的宗旨,全力打造一流的、专业技术过硬的工程咨询服务平台,与您携手共创美好未来。
 

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